Neste episódio do Pergunta ao GP respondemos a várias questões sobre o Contrato por Custo + Margem:
- Como funciona um contrato por Custo + Margem?
- Para que serve um contrato por Custo + Margem?
- Será que um Contrato por Custo + Margem é equivalente a fazer uma obra por administração direta?
- Será que num contrato por Custo+ Margem corremos o risco de ficar reféns do empreiteiro?
- Será que uma obra por Custo + Margem é menos competitiva do que um contrato por VValor Global ou Série de Preços?
- Quais são os principais fatores de sucesso na implementação de um contrato por Custo + Margem?
- Principais riscos na contratação por Custo + Margem?
- Como é que se contrata uma obra por Custo + Margem?
Episódio completo disponível nos canais habituais da Alphalink:
TRANSCRIÇÃO
Como funciona o modelo contratual por custo + margem?
Temos o valor global, em que o empreiteiro define um preço para a obra e mantém-se fiel a esse preço. O preço é para a totalidade da obra, a menos que haja alterações ou algumas surpresas no terreno. Temos a série de preços em que se define um conjunto de preços unitários e o preço final da obra é determinado em função dos trabalhos que foram efetivamente realizados e com estes preços unitários. E temos agora o modelo por custo + margem.
O princípio do custo + margem é muito diferente do valor global e da série de preços. Enquanto que no valor global e na série de preços temos um mecanismo para definir o preço total da obra, o custo mais margem não define esse preço total, não define sequer os preços unitários, temos sim um mecanismo que vai definir ou vai ajudar a determinar o preço dos vários trabalhos a fazer na obra, dos vários trabalhos no projeto.
O foco não é em definir o preço da obra, é sim neste mecanismo que nos vai ajudar a determinar o preço dos vários trabalhos enquanto a obra está a ser feita. O princípio geral é que estabelece uma fórmula, pode ser esta PV = PC x (1 + K), em que diz que o preço de venda vai ser igual ao preço de custo adicionado de um K, ou seja, temos o preço de venda igual ao preço de custo adicionado de um k da margem de um empreiteiro.
Tipicamente, definem-se, quando se contrata a obra, os encargos gerais da obra, podem definir-se alguns trabalhos, há a preços unitários específicos para alguns trabalhos que estejam definidos e depois temos esta fórmula bastante bem estabelecida. É importante, quando se estabelece este mecanismo para determinar o preço, que tudo isto fique muito claro. Não há aqui um “normalmente”, não há regras que sempre se aplicam, não há um critério universal e bem estabelecido sobre o que é que é pago por este K, não há um critério universal e bem estabelecido sobre exatamente o que é que são os encargos gerais, não há um critério universal e bem estabelecido sobre o que é que se vai considerar como preço de custo para as várias coisas.
Portanto, é preciso estabelecer muito bem, quando se vai contratar uma obra destas, exatamente o que é que é o K, o que é que são os encargos gerais, etc. Normalmente, quando se contrata uma obra por este modelo, há depois um processo em obra de orçamentação, em que vamos ao mercado, conjuntamente com o empreiteiro, pedir preços para as mais variadas coisas, para as grandes subempreitadas, para materiais, para o que for, e esses preços é aquilo que vai formar o preço de custo de cada um dos trabalhos, de cada uma das tarefas que temos para fazer, e ao qual vamos adicionar o K.
Duas ou três notas importantes, há muitas porque este modelo é verdadeiramente complexo de aplicar, mas duas ou três bastante importantes sobre isto.
Uma delas tem a ver com o risco da obra, o risco de produção da obra. Nós quando temos este mecanismo e depois vamos determinar os preços e fica acordado que o preço da alcatifa vai ser 50€/m2 ou o preço da pintura vai ser outra coisa qualquer, é importante sublinhar que o risco da produção tem que ser do empreiteiro. Ou seja, a partir do momento que este preço foi determinado, o risco da produção, se há alguém que se chega à obra e entorna uma lata de tinta em cima da alcatifa, é preciso substituir esta alcatifa. Ou então se há um trabalho que teve um rendimento muito inferior ao que se pensava, gastámos mais cimento para fazer as betonilhas, gastámos mais horas de trabalho para fazer qualquer coisa. Este risco de produção temos que assegurar que é do empreiteiro. Isto continua a ser uma empreitada geral com um empreiteiro que tem a responsabilidade pela execução dos trabalhos.
Outro ponto importante também é que muitas vezes este modelo é complementado ou é misto, em que podemos ter uma parcela da obra que contratamos por este mecanismo, custo + margem, tipic amente aqueles trabalhos que quando estamos a contratar a obra não conseguimos ainda definir, mas se calhar aqueles que já temos todos bem definidos. Imaginando uma estrutura que já está desenhada e ainda estamos a desenvolver o projeto das instalações e da arquitetura, se a estrutura já está desenhada e já está definida, nós quando contratamos podemos estabelecer o preço da estrutura, seja por valor global, seja por série de preços. Tal como os encargos gerais. Tipicamente, acaba por ser um modelo misto, em que temos várias parcelas da obra para as quais podemos utilizar um mecanismo ou outro, um modelo contratual ou outro. Portanto, o princípio geral deste custo + margem é um contrato que foca a atenção na definição do mecanismo para determinar o preço, não tanto no preço propriamente dito, na determinação do preço. E é um modelo bastante complexo de implementar, de desenhar, de estabelecer, de contratar, e exige uma atenção muito grande tanto do dono de obra, como da equipa técnica do dono de obra, naturalmente, na implementação e depois na aplicação em obra, no trabalho conjunto com o empreiteiro, na orçamentação da obra e na execução dos trabalhos também.
Para que é que serve um contrato de custo + margem?
A grande vantagem deste modelo contratual é que nos permite antecipar trabalhos. Acima de tudo, nós consideramo-lo quando, naquelas obras em que estamos mesmo a ver que podemos antecipar trabalhos ou porque a estrutura já está definida e já temos uma licença, mas por alguma razão o resto do projeto ainda não está, ou obras que têm uma carga de arqueologia forte e ganhamos muito em tentar antecipar e já temos que ter uma mobilização do empreiteiro geral, entre outros cenários. Por isso, nós com um contrato por custo + margem conseguimos envolvermo-nos com o empreiteiro num momento em que o projeto não está todo definido, mas alguma coisa já está. Importa sublinhar aqui duas ou três notas sobre isto. Uma obra, para começar, precisa de três coisas. Precisa de condições regulamentares para ser feita, uma licença, a comunicação prévia, o que quer que seja, se não for preciso nada, depois já as tem. Precisa de um empreiteiro, tem que estar envolvido, tem que estar contratado, mobilizado. Note-se que não tem que ter o preço totalmente fechado a obra, mas temos que ter um empreiteiro do nosso lado e condições contratuais para dizer que começa e depois temos que ter definições de projetos suficientes para a obra começar, ou seja, tem que ter a frente de trabalho que vai executar, tem que estar definida. E, portanto, o contrato por custo + margem permite-nos, claramente, começar uma obra, assim tenhamos frentes de trabalho suficientes, estrutura e escavações, que permitam libertar a frente da obra e, enquanto a obra está a andar, depois estamos a trabalhar e na definição de tudo o resto.
Isto permite ganhar tempo e tem muitas vantagens, por exemplo, relativamente ao cenário alternativo que é então vamos partir a obra em fases. Partir a obra em fases tipicamente não nos faz ganhar tempo, antes pelo contrário. Mas será um tema para um outro vídeo. Portanto, uma das grandes vantagens, sem dúvida nenhuma, é esta. Permite antecipar trabalhos com as condições certas.
Outra das vantagens que temos é permite-nos explorar melhor os custos das coisas e, portanto, para um cliente que esteja disponível, que esteja disposto, que queira otimizar o custo da obra, que queira ir ao mercado procurar as várias alternativas, explorar vários caminhos, que queira, que por vezes ganhamos muito em puxar o empreiteiro para a fase de projeto, ou seja, às vezes khow-how o que o empreiteiro tem, que a equipa de projeto pode não ter, específico da execução de alguns trabalhos. Este contrato, como nos permite envolvermos com o empreiteiro de uma forma bastante antecipada, vai permitir que possamos trazer um empreiteiro para a mesa, para o estirador de projeto também, em que, se for bem feito, já conseguimos estar a desenhar em função de um objetivo de custo. Conseguimos estar a trabalhar em projeto com preços reais do que é que as coisas vão custar ou não. Portanto, temos estas duas grandes vantagens. Acima de tudo são estes dois pontos que nos fazem pensar em se calhar este projeto faz sentido adotar este tipo de contratação.
Depois, não sei se é uma desvantagem, se é uma característica, é um modelo contratual difícil de implementar. É preciso muito conhecimento técnico, tem muitas nuances, tem muito de gestão da relação de todos os envolvidos e tudo mais. Não é uma coisa direta que se consiga implementar. Portanto, sim, pelo menos na forma como nós estamos a abordar projetos, onde equacionamos a aplicação deste modelo e para que é que ele serve, respondendo à pergunta, sem dúvida nenhuma, permite-nos antecipar trabalhos e por vezes antecipar trabalhos de forma significativa, ganhar seis meses a um projeto, porque se temos uma estrutura que podemos começar hoje, às vezes o projeto como um todo só está concluído daqui a seis meses ou três meses ou o que for.
Por um lado, se nos permite antecipar trabalho, significa que permite dar mais tempo aos projetos de execução. E a indústria está a esmagar prazos de projeto, por vezes com a pressa de acabar a obra. Se nós, com este modelo, conseguimos antecipar os trabalhos de estrutura, conseguimos aliviar e, de repente, um projeto de execução que estávamos todos cheios de pressa porque queríamos começar a obra depois da manhã, a obra já começou e, de repente, conseguimos dar mais três meses, quatro meses, ao projeto de execução e três ou quatro meses num projeto de execução, depende da escala, ou cinco meses, ou o que for, o tempo para o projeto de execução vale ouro. Portanto, também tem essa vantagem.
Resumindo, sim, há muitas vantagens, especialmente associadas ao tempo, parcialmente também associadas à gestão de custos, à otimização de projetos e tudo mais.
Será que um contrato por custo + margem é equivalente a fazer uma obra por administração direta?
Não, de maneira nenhuma. Os modelos contratuais têm a ver com a formação do preço. Nós quando contratamos uma obra temos mil e uma condições que temos que clarificar, temos que estabelecer em contrato, desde garantias, desde pós-venda, desde responsabilidade técnica, etc. Uma delas é o preço e o contrato por custo + margem é uma forma diferente de definir e trabalhar o preço. Mas, na verdade, tudo o resto, o facto de existir um empreiteiro geral, a assumir a responsabilidade técnica pelos trabalhos, o pós-venda, as garantias e por aí fora, tudo isso se mantém. Numa administração direta, não. Numa administração direta desaparece, de alguma maneira, a figura de empreiteiro geral e temos um dono de obra que se transforma ele próprio em empreiteiro geral e, portanto, vai ele próprio contratar e interligar todos os fornecedores, subempreiteiros, trabalhadores da obra, transforma-se verdadeiramente num empreiteiro geral para conseguir executar a obra. E, portanto, aí recaem sobre si, o dono de obra, neste caso, todo o mundo de responsabilidades contratuais que o empreiteiro tem.
Mais uma vez, responsabilidade técnica, questão de pagamentos, os desvios da obra, o risco da produção, houve um incidente e caiu qualquer coisa que estragou uma lata de tinta, que estragou um piso inteiro de alcatifa, o que quer que seja. Portanto, não. No contrato por custo + margem, mantém-se muito válida, muito viva e muito pertinente a figura do empreiteiro geral. Numa administração direta isso não acontece. Portanto, são claramente coisas diferentes, apesar de, por vezes, surgir esta confusão.
Será que num contrato por custo + margem corremos o risco de ficar reféns do empreiteiro?
Refém é uma palavra forte, mas vamos interpretar a pergunta como: será que perdemos a pressão comercial e podemos perder algum controle do preço e de repente o empreiteiro consegue gerir comercialmente mais uma vez o contrato de maneira que não fiquemos tão bem como gostaríamos? O risco existe, mas é fácil de resolver. Num contrato, se o contrato for bem montado, se tivermos a equipa técnica certa a acompanhar o processo, se a estrutura e definição do preço for bem montada e se tivermos recursos para, quando necessário, ir ao mercado pedir uma proposta para isto ou para aquilo, não, acho que este risco não existe e acho que conseguimos manter, de facto, uma acuidade da gestão do preço bastante forte.
O risco aparece, e eu cruzo-me bastante com isto, quando vejo clientes, donos de obra, promotores, o que seja, em que sentem de alguma maneira a necessidade de se envolver com o empreiteiro de forma antecipada, prematura, enquanto o projeto está a ser desenvolvido, porque realmente há vantagens, óbvia, em termos de indicação de preços, conhecimento técnico, portanto, começam a ter este envolvimento, põem um chapéu e caem na aura de, não, nós estamos a ter um processo colaborativo, mas que não tem o arsenal de maquinaria que tem um contrato por custo + margem, ou que devia ter um contrato por custo de mais margem. Ou seja, basicamente, uma pessoa aproxima-se do empreiteiro, começa a trabalhar, a puxá-lo ao projeto, começa a ver este envolvimento, começa a ver este compromisso, esta expectativa que o empreiteiro tem, muito natural e legítima de, pronto, sou eu que vou fazer a obra, e depois, no fim, quando nos aproximamos da obra, vem uma proposta do empreiteiro, mas que é uma proposta só, em que não temos ferramentas, não temos maneira de aferir preço, ir ao mercado, de saber como é que aquilo está. E, portanto, aqui sim, corremos o risco de, mais uma vez, a palavra refém é forte, mas vamos utilizá-la, de ficar reféns, de alguma maneira, do empreiteiro.
Portanto, um contrato por custo + margem, quando bem montado, com a maquinaria certa, com as engrenagens certas para gerir o preço e tudo isso, não parece que haja o risco de perdermos a acuidade na gestão comercial de maneira nenhuma.
Será que uma obra por custo + margem é menos competitiva do que um contrato por valor global ou série de preços?
É uma pergunta recorrente e percebo a dúvida. Na verdade, não é fácil responder porque, se por um lado já fizemos muitas obras, por valor global já fizemos muitas obras, por custo + margem já fizemos muitas obras por série de preços, o que nunca fizemos é a mesma obra de duas maneiras diferentes. E, portanto, não há assim um comparativo direto que se consiga fazer. Mas, com base em todas as obras que já fizemos com este modelo, podemos tirar daqui algumas ilações.
Há certas componentes da obra que conseguimos perceber que são tão competitivas como num outro modelo qualquer, uma contratação por valor global ou série de preços. Conseguimos perceber que há um conjunto de coisas que são menos competitivas e outras que provavelmente são mais competitivas. Quando nós lançamos a consulta, se na consulta já estamos a pedir preço para encargos gerais da obra, se com a consulta já lançámos a estrutura, preços unitários para a estrutura e por aí fora, estes artigos, tudo isto, é tão competitivo como noutro processo qualquer.
Estamos a consultar três, quatro, cinco empreiteiros e vamos ter preços concorrenciais de mercado. Portanto, esta componente encargos gerais e tudo aquilo que já incluímos, que já temos definição suficiente para incluir na consulta e fechar preços unitários ou até um valor global parcial para uma parte da obra, é tão competitivo como noutro processo qualquer. A seguir temos um conjunto de coisas que são menos competitivas e sentimos que são menos competitivas quando estamos a gerir a obra. Todos aqueles preços que são demasiado compostos. Temos de por aqui as betonilhas, os rebocos, os maçames, aqueles preços em que tipicamente aparece alguém que faz isto, temos um preço por metro quadrado, mas é um empreiteiro que depois compra as argamassas ou fazem-se argamassas em obra e é difícil aferir rendimentos e preços por metro quadrado. Ou todos aqueles artigos que, por vezes, são contratados à hora, não são contratados numa subempreitada, preço fechado, preço por metro quadrado ou metro cúbico. Portanto, esse conjunto de trabalhos, mas que por experiência não são tão expressivos como isso, mas estes sente-se que temos menos facilidade ou temos mais dificuldade em aferir os preços que são apresentados. Podemos utilizar obras de referência, outras obras em curso, mas não é igual abrir a caixa do preço e perceber como é que é composto aquele preço especificamente.
Por isso, temos igualmente competitivos encargos gerais e tudo o que vai na consulta. Temos aqui este conjunto de coisas, preços muito compostos, que são mais difíceis de aferir com alguma pressão comercial, mas depois temos um conjunto que é bastante grande e bastante significativo para a obra que, no nosso entendimento, são bastante mais competitivos ou são tendencialmente mais competitivos do que num processo normal. Estou aqui a falar das grandes subcontratações, instalações elétricas, AVAC, águas e esgotos, etc. Ou seja, as grandes compras, desde alguns equipamentos, equipamentos de iluminação têm um peso grande, caixarias e outras carpintarias e outras coisas do género.
E porque é que eu digo que estes valores tendem a ser mais competitivos? Quando um empreiteiro, num processo mais tradicional, vai ao mercado pedir propostas, a primeira pergunta que lhe faz, quem lhe está a dar preço, isto numa fase da orçamentação e que ainda não ganhou obra, é, então isto é para concurso ou é para obra? Porque se for para concurso, se o empreiteiro sabe que estou a dar preço para uma coisa que a seguir provavelmente, uma obra para daqui a dois anos, se for carpintaria, por exemplo, sabemos que o empreiteiro a seguir ainda me vai fazer mais consultas ao mercado, portanto, eu ainda estou em treinos cronometrados, isto ainda não é corrida e, portanto, naturalmente, esses preços não vêm com todo o rigor comercial, se quisermos, ou toda a pressão comercial que gostaríamos.
Quando nós estamos a trabalhar num ambiente de custo + margem já em obra, sentimos que estamos a trabalhar com fogo real, é a corrida, já não são treinos, já não estamos a dar voltas à pista, que é quando estamos a pedir preço, o subempreiteiro percebe, ou pelo menos dizemos-lhe que isto é para tomarmos uma decisão daqui a 15 dias para adjudicar esta obra para a fazer desde já ou para começar um dia destes. É muito diferente e sente-se isso quando se pede as propostas no envolvimento e no interesse dos próprios subempreiteiros quando estão a dar preço para isto.
Com outra vantagem ainda, que também faz diferença, nós no modelo de custo + margem conseguimos trazer para a obra, para a decisão e para benefício do dono da obra também, todo o mundo de alternativas. Uma coisa é um empreiteiro geral ir ao mercado pedir preço para caixilharias, em que temos a marca, tudo muito especificado no projeto e, portanto, ele vai pedir para a marca A e pede preços para as caixilharias. Outra coisa é nós, juntamente com o envolvimento projetista, de empreiteiro e tudo mais, estarmos em obra a dizer, não, eu quero uma proposta para as caixilharias da marca A, mas já agora também quero da marca B ou da série C ou o que for. Isto vai trazer uma pressão comercial adicional sobre os vários subempreiteiros que estão a dar preço e conseguimos trazer, para benefício do dono de obra, o proveito desta decisão. Quando nós contratamos uma obra por valor global, será mais difícil que o dono de obra beneficie, ou pelo menos que beneficie da totalidade das poupanças que possa haver com este tipo de alternativas e opções. Aqui, claramente, sente-se um acréscimo de eficiência comercial.
Concluindo, respondendo à pergunta, será que um modelo por custo mais margem é menos eficiente comercialmente, em termos de preço, do que um valor global a uma série de preços? Depende muito da obra, depende do projeto, mas temos estas grandes componentes. Há uma que é igualmente competitiva, que tem uma expressão grande. As grandes subcontratações têm uma pressão, para mim, até um pouco maior. E depois temos uma franja, não tão expressiva quanto isso, que tem menos pressão comercial. Mas estou convencido que 80%, 90% da obra conseguimos trabalhá-la bastante bem.
Agora, é um modelo difícil de trabalhar, é um modelo muito técnico, é preciso saber, as equipas envolvidas de gestão, de fiscalização, do que for, têm que saber, têm que ter noção do preço das coisas, ajuda a ter obras de referência em curso, é preciso conhecer o mercado, fornecedores, subempreiteiros, é preciso ter um bom envolvimento dos projetistas. Há aqui muitos fatores em cima disto que, se não correrem bem, a performance comercial pode não ser tão boa. Mas, no geral, acho que é um modelo em que permite uma gestão bastante eficiente do dinheiro da parte do dono da obra, sem dúvida.
Quais são os principais fatores de sucesso na implementação de um contrato por custo + margem?
É de destacar alguns. O primeiro, tem que haver um envolvimento fortíssimo de toda a equipa de projeto. Tanto o cliente, como projetistas, de empreiteiro e por aí fora. Ou seja, a relação tem que funcionar muito bem. Enquanto que num contrato por valor global a química pode não estar lá e, portanto, é um contrato que suporta bem tudo isso. Num contrato por custo de + margem não é que não suporte bem, mas não se tiram as vantagens. Portanto, a forma, o envolvimento, a equipa de projeto, perceber e aceitar o modelo, isto tem que ser bastante bem explicado, como é que vamos fazer, quais são as variáveis que mais condicionam o andamento dos trabalhos. É fundamental. Por isso, primeiro fator de sucesso, sem dúvida nenhuma, envolvimento da equipa e o espírito da equipa.
Relativamente ao segundo fator de sucesso, temos de ter em conta que o contrato é complexo, não é fácil implementar um modelo contratual por custo + margem. Tem muita nuance, tem muito que se lhe diga. É preciso ter conhecimento técnico para avaliar todas as propostas que vamos receber. É preciso estar muito bem estruturada a forma como isso vai acontecer. Temos que estar muito cientes deste cruzamento entre a obra e o projeto de Conceção que está a ser desenvolvido. É necessária uma equipa técnica forte, experiente, com conhecimento de todas estas valências para o conseguir articular da melhor maneira. Portanto, segundo fator de sucesso, esta capacidade técnica do lado do cliente também a montar todo este processo.
O terceiro, é um fator crítico para qualquer projeto, mas aqui ainda mais, muito mais, que é o bom senso. É preciso imenso bom senso, tremendo bom senso, na forma como avaliamos as coisas, na forma como avaliamos o risco, como avaliamos as propostas que estamos a receber, como avaliamos as restrições de um empreiteiro quando está a receber preços, e estamos a ver um número, mas percebemos que se calhar não é bem aquele, ou que o empreiteiro prefere adjudicar isto a uma empresa que até é mais cara do que outras, o que é que está na base disso, porque é que se toma essa decisão. Portanto, o bom senso é fundamental.
Há outro fator um também bastante importante ou igualmente importante, que tem a ver com o tempo. Nós, quando aplicamos este modelo contratual, não nos podemos esquecer que, apesar de termos começado a obra, nós temos que ter um horizonte de obra pela frente. Se nós caímos no erro de deixar que o projeto avance demasiado pela obra adentro e, de repente, estamos em obra a ter que orçamentar muito rapidamente uma coisa, porque temos de começar este trabalho aqui uma semana ou duas, isso também não vai correr bem, também dificulta imenso o processo. Este modelo funciona muito bem quando temos uma estrutura pela frente, temos seis meses, oito meses, nove meses de estrutura, e temos o tempo para orçamentar, avaliar as alternativas, as opções, e apurar este custo. Por isso, a variável tempo também a crítica.
Resumindo, destacamos quatro fatores críticos, os mais importantes. Envolvimento e entrega de toda a equipa. Conhecimento técnico da parte do cliente ou das equipas que o cliente decide envolver. Muito bom senso. E o tempo, perceber como é que a variável tempo vai condicionar todo este desenvolvimento.
Quais são os principais riscos na contratação por custo + margem?
Identificamos claramente dois riscos principais, que têm a ver com algo que sentimos nos projetos quando implementamos isto, ou seja, as fronteiras entre o projeto (conceção, trabalhos projetistas) e a obra ficam muito difusas. E quando temos a equipa projetista que sabe que já começámos a obra e temos a estrutura, que percebe que temos este superpoder, se quisermos, em obra, explorar opções e pôr preços e, portanto, incorporar alterações em obra, de repente, isto consegue cair para o lado do exagero e temos um projeto que nunca acaba. Esse deixar que o projeto não termine, pode ser muito pesado, pode ser muito prejudicial para a gestão todo do processo.
Por isso, um dos riscos fundamentais é este, que é as fronteiras do projeto. Se uma das vantagens do modelo é que permite sobrepor a execução do projeto com a obra, tem o risco de isto ser excessivo e, se for excessivo, pode ser um problema e pode ser um problema complicado porque, no final, nós precisamos de um projeto tanto para orçamentar como para executar a obra e precisamos dos tempos para isso.
O segundo risco que também sentimos nos projetos é que, na verdade, se perde um pouco o incentivo do empreiteiro geral, que está a trabalhar conosco, perde o incentivo à pressão comercial. Falamos muito da pressão comercial neste modelo, porque temos que estar muito cientes dela. E não há dúvida que, quando contratamos uma obra com preço fechado a um empreiteiro, ele vai ao mercado e diz que o preço já está fechado, portanto vai tentar otimizar a negociação de todas as suas subcontratações. E perde-se esta pressão de como é que isto se faz.
Há várias formas de contornar isto. A mais eficiente até hoje, nem tem tanto a ver com questões contratuais, é criar um despique saudável em obra, alguma picardia. Nós fazemos muito isto, dizer a um empreiteiro que esteja a trabalhar conosco, se nós, Alphalink, conseguimos obter uma proposta de ar-condicionado, de carpintaria, mais barata do que vocês, é algo que está mal no mundo. E aí sente-se que as pessoas em obra sentem esta motivação.
Temos que estar muito atentos a estes dois riscos, temos que os trabalhar muito bem. Primeiro risco, este diluir da fronteira entre o que é o projeto e o que é a obra, temos que explorar essa fronteira, porque é uma das vantagens do modelo, mas se não a conseguimos marcar, clarificar de alguma maneira o risco, o projeto vai sentir e, portanto, há claramente o risco de irmos demasiado longe.
Segundo risco, esta questão da pressão comercial, de termos o esforço do procurement, do empreiteiro, na procura das melhores propostas, temos que garantir que temos esse incentivo no processo também.
Como é que se contrata uma obra por custo + margem?
O primeiro passo é definir esta estratégia de contratação. Porque é que estamos a utilizar o custo + margem e, acima de tudo, para que componente da obra é que vamos utilizar o custo + margem. É muito comum utilizarmos esta contratação de forma mista, em que definimos os encargos gerais da obra e estabilizamos já esse preço, quase como se fosse um valor global, e podemos muitas vezes incluir na contratação do custo + margem uma componente do projeto que já esteja bastante bem definida.
A forma como temos feito isto na Alphalink, é muito comum esta aplicação em projetos que temos uma estrutura já bastante bem definida, mas tudo o resto ainda está sujeito a muito trabalho, a muito projeto em curso, as instalações e a arquitetura. O que temos feito é, lançar a consulta em que definimos o preço dos encargos gerais e temos já um mapa de quantidades bastante bem definido para a estrutura. A parte da estrutura pode ser contratada ou por série de preços, com os preços que vamos obter na consulta, ou mesmo por valor global, se o projeto já estiver com o grau de definição que o suporte.
O primeiro passo quando se vai contratar um modelo destes é de facto definir esta estrutura, estes blocos que vão construir o nosso contrato, o que é que estamos a contratar mais por valor global, o que é que estamos a contratar por série de preços e qual é a componente da obra que vai ser verdadeiramente custo + margem.
Depois temos também que perceber como é que este contrato vai ser aplicado ao longo do tempo. É muito comum, mais uma vez, da forma como temos feito, termos a obra contratada por custo + margem, mas depois da orçamentação, depois dos projetos estarem estabilizados, estarem definidos, estar claro o que é que se vai fazer, depois de estar tudo orçamentado e bem acertado com o empreiteiro, isso transformar-se num valor global. E, portanto, imaginem que temos uma obra, construção de um edifício, em que temos uma estrutura que vai demorar dez meses a ser feita. Durante esta estrutura, se calhar, estamos a terminar os restantes projetos e estamos a orçamentar a restante obra. E há um momento, alguns a meio da estrutura, em que temos o projeto fechado, o orçamento definido, e ele aí transforma-se num valor global. Temos que perceber se é isto que queremos, se vamos levar o custo + margem até ao fim, sempre com o preço em aberto. Há aqui muitas maneiras de o fazer, mas isto tem que ser muito bem definido e estabelecido quando vamos contratar a obra.
Tendo isto claro, quando lançamos a consulta, há três ou quatro coisas que temos que definir muito, muito bem. Primeiro que tudo, os encargos gerais da obra. Os encargos gerais da obra são cada vez mais pesados, até porque cada vez exigimos mais ao empreiteiro em termos de recursos, em termos do trabalho que tem que fazer. E, portanto, esta definição dos encargos gerais, ter uma lista bastante bem detalhada do que é que está incluído nestes encargos gerais, o que é que é pago por esta rubrica, é muito importante.
Da forma como temos feito, por exemplo, por encargos gerais, temos toda a equipa técnica, os custos, os ordenados da equipa técnica, desde o encarregado até um diretor de produção. Tipicamente os encargos gerais é de algo que está do estaleiro para dentro, ou seja, quem está em obra. Depois temos todo o mundo do estaleiro, propriamente dito, os consumos da obra e tudo isso. Depois, outra área nebulosa, que não é óbvio se são encargos gerais ou não e, portanto, temos que definir bem, tem a ver com aqueles meios de produção comuns, as gruas, os andaimes. Quando é que um andaime está afeto especificamente a uma produção? Quando é que um andaime está afeto à produção como um todo e, portanto, está diluído nestes encargos gerais? Tudo isto tem que ficar claríssimo quando estamos a contratar a obra. Portanto, temos que definir muito bem o que é que é pago pelos encargos gerais.
A seguir, temos que esclarecer também muito bem o que é que é pago pelo K. Portanto, temos encargos gerais e depois a outra variável mais importante será o K. Aqui, tipicamente, da forma como temos aplicado na Alphalink, mas pode ser diferente desde que esteja claro no momento da contratação, mas da forma como temos aplicado este modelo, o K paga todos os encargos da empresa fora do tapume da obra, ou seja, os custos gerais, a sede, equipa de gestão da empresa, tudo o que sejam os encargos gerais da empresa que não estão diretamente afetos à produção desta obra. Temos seguros, garantias, os encargos de pós-venda aparecem aqui depois, margem de lucro e de risco. O risco é importante porque a forma como o modelo destes deve ser implementado, o risco de produção continua a ser do empreiteiro. Se houver quebras de produtividade, se algo no fim até ficou mais caro do que se imaginava no momento em que foi fechado o orçamento da obra, pois isso é risco e este K é a margem que irá pagar esse risco.
Outra coisa que importa definir muito bem é a fórmula utilizada para definir o preço de venda. Já tivemos consultas em que um empreiteiro nos responde com uma fórmula alternativa. Isto é importante porque pode ter uma diferença de 2% do valor da obra.
Finalmente, temos que clarificar muito bem sobre o quê que se aplica o K. Aplica-se sobre o preço de custo direto dos vários trabalhos que vamos fazer em obra. Aqui será onde há menos dúvidas. Mas depois podem surgir dúvidas de, será que os encargos gerais que foram apresentados na obra, no fim, também são aplicados de K? Também há quem, a dada altura, sugira isso numa negociação de obra. Será que é aplicado sobre os custos de gestão da obra? É preciso clarificar muito bem este K, exatamente onde é que o vamos aplicar e como.
Resumindo, este modelo contratual, exige uma clarificação constante de todas estas variáveis. Portanto, encargos gerais, o K, o que é que eu pago por cada um, qual é que é a fórmula, sobre o que é que esta fórmula se vai aplicar e por aí fora.
E, portanto, nós lançamos esta consulta, clarifica-se isto tudo, contrata-se um empreiteiro e depois temos a implementação do modelo em que, no fundo, temos que clarificar, também no momento da contratação, em que vamos ter que clarificar como é que vai funcionar a orçamentação. Como é que isto funciona? Quem é que vai decidir quais são as empresas? Como é que vamos fazer as consultas? Vamos ter mais do que uma consulta para cada coisa, naturalmente? A forma como se vai desenvolver este processo de orçamentação da obra tem que ser clarificado no momento da consulta. E é um processo que tem muito, muito a ganhar se for feito em estreita parceria entre uma equipa de gestão e o empreiteiro, para termos a certeza que estamos a ir ao mercado, estamos a apanhar as opções todas, e há aqui uma orçamentação comercialmente competitiva.
São este tipo de coisas que temos que definir quando contratamos uma obra por custo de + margem. Mas o que ressalta daqui é que é um modelo que tem, de facto, um superpoder de nos permitir ir para a obra no momento em que o projeto não está definido, mas tem uma complexidade de aplicação considerável e há aqui muitas variáveis que têm que ser muito bem ponderadas e muito bem estabelecidas quando estamos a contratar.
