Uma obra pode parecer concluída, mas isso não significa que o edifício esteja pronto para ser entregue e utilizado. Entre os últimos trabalhos de construção e a entrega final, existe uma fase que exige muita coordenação, planeamento e capacidade de antecipação: o fecho de obra.
Neste episódio do Pergunta ao GP?, Rita Pinheiro, Gestora de Projeto na Alphalink, explica porque é que os últimos 5% de uma obra parecem, tantas vezes, demorar 50% do tempo. Nesta fase, já não estão em causa apenas os trabalhos de construção que faltam executar. Existem também ensaios, certificações, ligações às redes públicas, correções e documentação que precisam de ser concluídos.
O que pode atrasar a entrega de uma obra?
Mesmo quando um edifício parece praticamente terminado, podem existir vários assuntos pendentes que condicionam a sua entrega e utilização.
Os elevadores, por exemplo, podem estar instalados e a funcionar, mas ainda precisam de ensaios, inspeções e certificações. Os sistemas de segurança contra incêndios também exigem testes integrados, para garantir que todos os equipamentos funcionam em conjunto e de acordo com o previsto no projeto.
A estes processos juntam-se as ligações definitivas às redes públicas de eletricidade, água, gás e saneamento. Muitas vezes, estas ligações dependem de entidades externas e de prazos que a equipa de obra não consegue controlar diretamente.
Os cinco grandes temas do fecho de obra
Podemos organizar os trabalhos de fecho de obra em cinco grandes áreas:
- Correção de defeitos: pequenos trabalhos e correções identificados nas vistorias finais, normalmente reunidos numa snag list.
- Ensaios e testes: verificação do funcionamento dos sistemas e equipamentos, como bombas de calor, máquinas de AVAC, ventiladores e eletrodomésticos.
- Certificações e vistorias: inspeções e certificações necessárias para determinados equipamentos e sistemas, como elevadores e geradores.
- Ligações às redes públicas: conclusão das ligações de água, eletricidade, gás e saneamento.
- Documentação final: organização das telas finais, manuais dos equipamentos, relatórios de ensaios, certificações e garantias. Esta documentação é essencial para a entrega, a futura gestão e manutenção do edifício e a submissão da Licença de Utilização (LU) junto da Câmara Municipal.
O papel da Gestão de Projeto
O Gestor de Projeto tem um papel fundamental nesta fase. Cabe-lhe coordenar os intervenientes, antecipar dependências e, além disso, transformar os vários assuntos pendentes num plano de fecho organizado.
Uma checklist de fecho de obra permite identificar o que falta fazer, quem é responsável, quais as datas previstas e que atividades dependem de outras. Mas não basta reunir uma lista de tarefas: é essencial perceber quais podem comprometer a data de entrega e atuar sobre essas situações.
Uma obra está realmente acabada quando aquilo que foi construído está verificado, testado, documentado e em condições de ser entregue e utilizado pelo cliente.
Quanto mais cedo começarmos a preparar o fecho de obra, mais próximos estaremos de conseguir cumprir a data prevista para a conclusão e entrega do edifício.
O fecho de uma obra não começa no fim.
