Neste episódio do Pergunta ao GP?, Luís António responde a várias questões sobre O Impacto da Operação Hoteleira no Projeto de um Hotel:
- O que é mais importante para o promotor desde o início do projeto?
- A equipa está fechada e controlada considerando todas as características do projeto?
- O interface com a operação hoteleira está feito?
- Estão identificadas todas as fronteiras, requisitos e responsabilidades de todas as entidades envolvidas?
- A equipa está preparada para a fase de obra?
- Terminada a obra, estará o Promotor preparado para receber o Hotel?
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Transcrição
O que é mais importante para o promotor desde o início do projeto?
Gerir expectativas. Logo do início, temos sempre uma trilogia de três pontos fundamentais para o desenvolvimento do projeto. Temos o prazo, o custo e a qualidade da obra. Se o investidor, se o promotor está mais interessado num projeto a curto prazo, em que olhe mais para o custo e para o prazo, teremos que gerir por um caminho. Se será mais ligado a um produto diferenciador, que seja diferente do mercado, que esteja mais virado para a qualidade, o percurso poderá ser diferente.
E, por isso, é muito importante, desde o início, gerir as expectativas do promotor e estar com ele nesse percurso.
A equipa está fechada e controlada considerando todas as características do projeto?
Estamos a falar, por exemplo, de um SPA onde poderemos ter uma entidade externa que irá explorar o SPA e, por isso, que terá os seus próprios requisitos.
Estamos a falar também na questão dos restaurantes, que poderá também ter a sua entidade externa e, por isso, ter os seus próprios requisitos. E, por último, uma situação que é recorrente que é os promotores procurarem uma equipa de design de interiores específica para o hotel, para tornar-se uma unidade diferenciadora no mercado. Essa equipa, muitas vezes, se não for bem gerida e controlada, também poderá criar grande entropia no desenvolvimento do projeto. E por isso é importante fechar esta equipa antes do início do projeto.
O interface com a operação hoteleira está feito?
O percurso do cliente desde que entra na recepção até ao seu quarto é fácil? Desde que sai do seu quarto até ao restaurante ou um outro equipamento, para a piscina, para um spa. Ler bem o interface da operação relativamente ao cliente é muito importante.
Outra interface importante é das áreas de serviço. O pessoal de serviço consegue rapidamente chegar às zonas de serviço? Chegar a um elevador de serviço? Fazer a limpeza dos quartos? Ter esse percurso rápido e eficaz, é extremamente importante também se fazer do início essa leitura.
Outro ponto, outro aspecto que não se diz e que não se fala é a questão dos arrumos, dos ofícios nos pisos. Normalmente as operações hoteleiras envolvem grande volume de materiais e de equipamentos, amenities, de lençóis, de almofadas, situações que geram muito volume e por isso é preciso olhar com cautela junto com a operação para essas zonas e identificar requisitos dessas zonas próprias.
Outro equipamento que muitas vezes cria alguma entropia é, no caso do SPA, se for gerido, por exemplo, por uma entidade externa. Essa entidade irá trazer também os seus requisitos. Quantas salas de massagens? Que tipos de tratamento é que há nessas salas de massagem? Se vai ter balneários próprios, se não vai ter, se tem uma piscina interior, se a piscina interior tem algum tipo de requisito. Também são situações que podem criar entropia e por isso é necessário saber esses resíduos.
Outro, e esse fundamental, é saber se a entidade que vai gerir o restaurante, as áreas da F&B, saber os seus requisitos. Saber se tem uma ideia já para o futuro da carta. Isto porquê? Porque os equipamentos que são escolhidos para um tipo de confecção podem ser diferenciadores de outro tipo de confecção.
E, por isso, escolher o parceiro desde o início para essas zonas é fundamental porque esse parceiro irá definir que zonas é que quer de frio, que zonas é que quer de confecção, que equipamentos é que pretende escolher para se adequarem melhor à execução da sua carta.
E, por isso, são tudo aspectos muito importantes para que, mais uma vez, não se crie entropia no desenvolvimento do projeto, que se atrase o projeto e, por isso, gere custos acrescidos ao promotor.
Estão identificadas todas as fronteiras, requisitos e responsabilidades de todas as entidades envolvidas?
Saber que o espaço que cada um e a responsabilidade que cada um irá ter no desenvolvimento do projeto, é fundamental para a boa execução do projeto.
Saber se a equipa tem identificado todas as zonas e todos os espaços e todos os requisitos e se não há nenhum espaço vazio no programa que vá atrasar o desenvolvimento do projeto, é fundamental para não criar entropias e atrasos no desenvolvimento do programa e, assim, criar mais custos para o projeto.
A equipa está preparada para a fase de obra?
É determinante que o promotor tenha na sua equipa uma pessoa que tome decisões rápidas. É fundamental para o bom desenvolvimento do projeto e da obra em si que o promotor tenha uma pessoa que apoie diretamente a equipa de gestão de projeto, os projetistas e o próprio empreiteiro em dúvidas que surjam do projeto e da obra, a tomar decisões rápidas.
É fundamental que o promotor tenha uma pessoa que tome com clareza decisões fundamentais. Mais agravante ainda é se o promotor tem as ditas entidades externas. Tem que garantir que essas entidades também tenham pessoas que tomem essas decisões rápidas. E, por isso, é determinante que exista esta pessoa para que a obra não pare por indecisões do promotor.
Terminada a obra, estará o promotor preparado para receber o hotel?
É importante o promotor ter uma equipa que acompanhe a transição da fase de obra para a operação. Uma equipa composta com pessoas de manutenção que acompanhe o comissionamento de todos os equipamentos e acompanhe os testes técnicos a esses equipamentos e que depois se sinta confortável na sua operação e garanta também a sua manutenção.
Também é muito importante o promotor ter uma equipa que acompanhe a entrega e a distribuição do imobiliário no hotel. Essa distribuição, se não for bem acompanhada e cuidada, poderá provocar danos no edifício e as suas reparações poderão atrasar a inauguração do hotel e assim criar mais custos para o promotor.
